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《住宅樓宇》工廈改住房政府要除障

2018-10-23 16:10:55来源:咸阳新闻网点击:36...

  特首林鄭月娥上星期發表的施政報告,果然花了最多篇幅來講述房屋與土地問題,其中包括決定將會重啟活化工廈計劃,並加入了改裝工廈可整幢或把部分樓層作為過渡性房屋用途的選項。此舉能夠盡快為社會提供多些照顧基層的居所,有助紓緩「屋荒」壓力,亦可順道整頓目前工廈充斥非法?房的亂象,用意明顯。

  其實,鼓勵工廈改建過渡性房屋,林鄭月娥早於6年前當政務司司長時已曾提出來,可惜的是後來被發展局擱置了,理由是「在財務及規劃上並不切實可行」。當時筆者曾撰文,認為發展局否決的理由並不充分:第一,財務方面,改建成本能否負擔得起,應由工廈業主自行考慮,毋須政府代為判斷;第二,規劃方面,政府當時的工廈活化政策是容許工廈改建酒店的,酒店房間也是住人,何故改建酒店,改建小型住宅就不行?

  林鄭月娥在施政報告中用了900字來闡釋她重啟活化工廈的計劃,當中有關容許活化工廈可提供過渡性房屋的內容包括:業主如利用已經或即將整幢改裝位於「商貿」、「商業」、「綜合發展區」及「住宅」地帶的工廈作非工業用途,並在改裝後將整幢或部分樓層用作過渡性房屋,政府會彈性處理規劃及樓宇設計等規定,並免收作過渡性房屋用途的地契豁免書費用;我們鼓勵業主與非政府機構合作,提供過渡性房屋給未獲分配公屋或有其他住屋需要的基層市民;運房局轄下的專責小組,將就民間推動的過渡性房屋項目提供一站式的統籌支援。

  據了解,政府為了吸引工廈業主願意配合相關政策,除了免補地價之外,還可免卻城規申請,亦考慮允許過渡性房屋單位不設廚房和放寬採光規定。很明顯,特首是聽取了社會意見,經過深思熟慮,為此項政策增加誘因,才舊議重提。此項利民政策如能落實,可謂一舉四得:一是「?房戶」可早日改善環境;二是有助政府紓緩「屋荒」壓力;三是舊工廈多了一個出路;四是可為社會節省一些公帑和土地等公共資源。

  不過,工廈改建為住宅,不是說改就可以改,因有不少土地用途和建築物條例的限制,當局若不設法除障,難以落實。就以地積比率來說,住宅樓宇和非住宅樓宇的限制便有明顯差別,如港島市區的工商業樓宇,地積比率最高的可達15倍,住宅樓宇則為10倍;九龍市區方面,工商業樓宇是9倍,住宅樓宇只得7.5倍。因此,一幢工廈想改建住宅,如何處理地積比率問題,是一大關鍵。例如30萬呎樓面面積的工廈,能否改建回30萬呎的住房總面積?如果只能改得15萬呎或20萬呎的住房總面積,有二分之一或三分之一地方用不着,除了影響回報率,其實也是一種資源浪費,難以吸引工廈業主參與。

  還有,政府想推行一項好的政策,僅是決策高層有心是不足夠的,必須所有相關部門都主動配合,同心同德地落實,才容易見成效。須知工廈改建住房的工程絕不簡單,由設計到建成,將涉及地政總署、屋宇署、規劃署、路政署、運輸署和消防處等多個部門重重審批,若有些部門不清除官僚作風,在審批程序上仍各自為政,互不協調,很容易令有意參與的工廈業主無所適從,最後意興闌珊,那麼政策再好,也是枉然。今次,林鄭月娥指明由運房局轄下的專責小組提供一站式的統籌支援,這個專責小組能否打通各部門的經脈,將是政策成敗的關鍵。

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